תמ"א 38 מול מודל פינוי בינוי

בשנים האחרונות ישנם שני מודלים של חידוש סביבה עירונית, שהופכים למרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי. אלו שני מודלים שכבר קיימים כמה שנים, אך רק לאחרונה החלו לצבור תאוצה, וכל אחד מציע גישה שונה לחידוש בנייני מגורים או אזורים עירוניים. המודלים הם תמ"א 38 ופרויקטים בשיטת פינוי בינוי.

על השאלה האם תמא 38 עדיפה על פינוי ובינוי קשה לענות תשובה חד משמעית. התשובה האמיתית מורכבת מאוד ומושפעת מפקטורים שונים, לכל בניין התכנית המתאימה לו ביותר מבחינת מיקום, הרכב דיירים, עלויות, זמנים ועוד.

הסבר כללי על כל שיטה

תמא 38 היא תכנית ממשלתית כלל ארצית שמטרתה חיזוק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980), כך שיעמדו בתקני בנייה מפני רעידות אדמה. התכנית מיועדת בעיקר לבנייני מגורים, כאשר היזם המבצע את הפרויקט יכול לנצל בתמורה לחיזוק זכויות בנייה חדשות לתוספת דירות או שטחים לבית הדירות, ובכך לכסות את עלויות החיזוק, וגם לצאת עם רווח כלשהו. ניתן גם להוסיף לכל דירה קיימת חדר או כל תוספת בנייה אחרת במסגרת תמא 38.

מודל פינוי בינוי מאפשר אף הוא ליזמים לקחת שטח מגורים עירוני ישן, ולרוב מוזנח, ולחדש אותו. השוני העיקרי כאן הוא שלא מדובר על חיזוק ושיפוץ הבניין, אלא על פינויו המלא, הריסתו ובנייה של מתחם מגורים חדש וגדול יותר. לאחר קבלת כל האישורים לתכנית פינוי ובינוי שכזו, על היזם לדאוג לדיור חלופי לבעלי הדירות בשטח המדובר למהלך תקופת הבנייה, ובמרבית המקרים בעלי הדירות מקבלים דירות בפרויקט החדש בתמורה לפינוי מהשטח, לצורך בניית מתחם גדול יותר שבו תוספת משמעותית של דירות.

זמני בירוקרטיה שונים

הבדל אחד ומרכזי בין שני סוגי התכניות הוא שיישום של תמ"א 38 אורך באופן משמעותי פחות זמן מאשר פרויקט פינוי בינוי. קבלת האישורים לחיזוק מבנים היא פשוטה יותר ומהירה יותר, ואילו קבלת על האישורים של פרויקט פינוי ובינוי עלולה לארוך זמן רב, והתהליך כולל משא ומתן, עם כל דיירי הבניין המיועד להריסה, שיכול להיות מתיש ומורכב.

טווח עלויות גדול

הבדל נוסף ומשמעותי הוא העלויות הנלוות לכל סוג של פרויקט. תמא 38 היא תכנית זולה יותר לכל המעורבים בדבר ללא ספק. מדובר על חיזוק מבנה בלבד, ובנייה של מספר קטן של דירות, ואילו פרויקט פינוי ובינוי כרוך בעלויות גבוהות הרבה יותר, כי בונים בניין חדש מהיסוד.

כדאיות כלכלית משתנה

תמ"א 38 היא תכנית שהכדאיות הכלכלית שלה היא עדינה מאוד, ויש לבחון את הנושא בצורה מקצועית מראש. לעומת זאת, פרויקט פינוי בינוי, על כל העלויות הגבוהות שלו, יכול להיות יותר רווחי וכדאי, כי מוכרים הרבה דירות חדשות.