להלן מאמרי רישוי עסקים שנכתבו ע"י כותבים שונים בתחום רישוי עסקים ,רישיון עסק, תמא 38 וכדומה.
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה ע"י הממשלה בשנת 2005 ומטרתה חיזוק מבנים קיימים לשם הגנה מפני רעידות אדמה, תמ"א 38 מיועדת למבנים אשר לא עומדים בתקן 413 שהוא התקן העוסק בעמידות מבנים בפני רעידת אדמה, או למבנים ישנים שנבנו לפני שתקן 413 אושר בשנת 1975.
מימוש תמא 38 לנושא רעידות אדמה הינו תהליך ארוך ומסובך הכולל: תכנון חיזוק המבנה ע"פ דרישות הרשויות, תכנון תוספות אחוזי הבניה, תכנון חזיתות המבנה ותכנון שיפוץ כללי, לאחר הכנת כל התכניות יש לקבל היתר בניה מידי הרשות רישוי עסקים , רק בעל מקצוע מוסמך רשאי להגיש הבקשה להיתר בניה לאחר שבדק את כל דרישות הרשות לפני תחילת התכנון, לאחר קבלת היתר הבניה יש להכין תכניות עבודה ולבנות טבלת לוחות זמנים, גיוס קבלן לביצוע עבודות השיפוץ, גיוס מנהל פרוייקט ומפקח בניה אשר תפקידם ביצוע פיקוח מלא כי הקבלן מבצע בדיוק את אשר נקבע בתכניות, לאורך כל תהליך מימוש תמ"א 38 יש להפעיל עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין לצורך ביצוע המשימות.
תמ"א הם ראשי תיבות של: תכנית מתאר ארצית שמטרתה: חיזוק מבנים קיימים בזמן רעידת אדמה.
תכנית מתאר זו קמה על מנת לחזק מבנים שלא עומדים בדרישות התקן לעמידות המבנים במקרה של רעידת אדמה.
האטרקציה בתמא 38 לגבי רוב תושבי הבניינים הנזקקים לחיזוק במקרה של רעידת אדמה, היא התמריץ באמצעות זכויות הבנייה לאלו המחזקים את הבניין.
תמא 38 זוהי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים קיימים בפני רעידות אדמה. אילו בניינים זקוקים לחיזוק? והאם מדובר בחובתם של בעלי אותם מבנים לחזקם?
>> שותפים עיסקיים
החברה לחיזוק מבנים הינה חברת בת של ה.ל.מ החברה לרישוי עסקים בע"מ המתמחה במתן שירותים מול הרשויות המקומיות.
>> תמ"א 38 מול מודל פינוי בינוי
בשנים האחרונות ישנם שני מודלים של חידוש סביבה עירונית, שהופכים למרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי. אלו שני מודלים שכבר קיימים כמה שנים, אך רק לאחרונה החלו לצבור תאוצה, וכל אחד מציע גישה שונה לחידוש בנייני מגורים או אזורים עירוניים. המודלים הם תמ"א 38 ופרויקטים בשיטת פינוי בינוי.
>> גורמים מקצועיים בדרך ליישום תמ"א 38
הדרך למימוש מלא של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כוללת קבלת כמה אישורים שחלקם מיוחדים למסגרת של תמא 38 וחלקם רגילים לכל בנייה חדשה.
>> תמ"א 38 – מחזקים לכם את הבית
ישראל נמצאת באזור שמועד לרעידות אדמה. כל התחזיות קובעות שבזמן כלשהו בעתיד תהיה בישראל רעידת אדמה שעלולה להיות חזקה. הדבר לא תלוש מהמציאות למרות מה שנדמה לנו במהלך חיי היומיום, ולאורך ההיסטוריה האזור חווה רעידות אדמה קשות.
תמ"א 38 הינו הליך ארוך ומורכב הדורש דיוק וניהול תקין לאורך כל הפרוייקט, מאחר וההליך דורש תאום בין יועצים רבים, רשויות הרישוי ודיירים מומלץ מאוד כי חברה בעלת ניסיון בהקמת פרוייקטים תנהל את ההליך מתחילתו ועד סופו.
עמידה במודל 8 השלבים לבקרת הפרוייקט תייצר הליך תקין, מדויק ומהיר בביצוע תמ"א 38.
>> פעולות שטח מקדימות של תמ"א 38
לאחר סיום שלבי ההכנות, הבדיקות, השגת האישורים הרשמיים במסגרת תמא 38, מגיע שלב הביצוע בשטח של התכניות – חיזוק המבנה וניצול זכויות הבנייה החדשות שניתנו לבניין.
>> תמ"א 38 ושיטת פינוי בינוי
כיום עולה רבות השאלה לגבי הכדאיות של שתי השיטות השונות האלו של חידוש ושדרוג מתחמי מגורים עירוניים - שיטת פינוי בינוי שמציעה לדיירים לקבל דירה חדשה לחלוטין או תמא 38, שבה יקבלו בניין משודרג ומחוזק עם תוספת אפשרית לדירותיהם, בחינם.
>> תמ"א 38 – שלבים בדרך למבנה מחוזק
תמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים - מציעה פיתרון יצירתי לבנייני מגורים ישנים שלא נבנו לפי תקנים של רעידות אדמה. הפיתרון יצירתי בכך שהמדינה לא ממנת את עלויות החיזוק, אלא מעבירה את האחריות לבעלי הדירות בצורה של תמריצים עם זכויות בנייה חדשות למימון הפרויקט.
גיליתם שהבניין שלכם עומד בקריטריונים של תמא 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אתם ושאר הדיירים מעוניינים לקדם את הנושא ולקבל בניין חזק ועמיד יותר וגם בעל שווי גבוה יותר של כל הדירות בתוספת שיפור איכות החיים בבניין.
>> על מה ותמ"א ?
תמ"א 38 הוא קיצור ל"תוכנית מתאר ארצית מספר 38", הקובעת הנחיות לחיזוק מבנים קיימים על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה, וכוללת תמריצים כלכליים, על מנת להניע אנשים להצטרף ליוזמה ולפעול לחיזוק את מבני המגורים שלהם
>> מהם השלבים במימוש תמ"א 38 ?
תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים על מנת שיעמדו בפני סכנות רעידת אדמה, תוך שדרוג המבנה והדירות הקיימות בו. במאמר זה נציג את השלבים הנדרשים למימוש התוכנית
>> הדרך למימוש תמא 38 רצופה כוונות טובות
תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית, שמטרתה חיזוק מבנים שהיתר הבניה שלהם ניתן לפני 1980, על מנת שיעמדו בפני רעידת אדמה אפשרית ולא יקרסו. על מנת לקדם את התוכנית ולהחיל אותה על בניינים רבים ככל האפשר
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, או בשמה המקוצר, תמא 38 קיימת כבר משנת 2005, והיא מיועדת לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התכנית מציעה לדיירים וליזמים תמריצים טובים ליישום פרויקט שכזה
בניינים ישנים סובלים מאלמנטים שונים שמורידים את ערך הדירות בהם וגורמים להם להיות פחות בטוחים וידידותיים לדיירים בהם. גורמים אלו, מעבר להתיישנות הבניין, הם אי עמידה בתקני בנייה מפני רעידות אדמה (סכנה אמיתית ומוחשית)
>> תמ"א 38 – מחזקים ומרוויחים
בשנת 2005 אישרה ממשלת ישראל תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 שמה.
>> יתרונות וחסרונות של פינוי בינוי
הרבה אנשים העומדים בפני תהליך של פינוי בינוי שואלים את עצמם, האם מדובר בפרוצדורה חיובית. לצד היתרונות של פינוי בינוי שרלוונטיים יותר לטווח הרחוק, ישנם גם חסרונות אליהם צריך להתייחס בטווח המיידי, וכדאי לקחת את הכל בחשבון לפני שיוצאים לדרך.
>> גם רוכשי הדירות הם פקטור בפרויקטים של פינוי בינוי
פרויקטים של פינוי בינוי יכולים להיות מצוינים עבור דיירים המתגוררים בבניין המיועדים להיכנס לפרויקט, אך מה לגבי רוכשי הדירות החדשים? כידוע, פינוי בינוי למעשה מציע הרס של בניין קיים ובניית בניין חדש במקומו בעל מספר דירות גדול יותר.
>> תמא 38 – מה זה בדיוק?
בשנים האחרונות הולך וגובר החשש להתרחשותה של רעידת אדמה חזקה בישראל. אנו עדים מדי תקופה להרס ולחורבן שנגרמים על ידי רעידות אדמה במקומות שונים בעולם. האם אנו ערוכים לקראת רעידות אדמה מסוג זה?
>> פינוי בינוי – איך זה מתבצע?
פינוי בינוי הוגדר כמדיניות משרד השיכון בשנת 1998, כאשר מטרת התכנית היא התחדשות עירונית, ניצול קרקעות וחיזוק אזורים מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית.
>> פינוי בינוי – מחדשים את פני העיר
בכל עיר בישראל קיימות שכונות ישנות ומוזנחות. מדובר בבניינים ישנים מאוד בני עשרות שנים, המתאפיינים לרוב באוכלוסייה דלילה או באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך. בשנת 1998 פינוי בינוי הוכרז כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון.
>> אין הסכמה בבניין על תמא 38? כדאי שתקראו
הרבה אנשים, אשר מעוניינים לבצע פרויקטים של תמא 38, אינם מודעים לחשיבות הנושא של הסכמת כל הדיירים. למרות שעל פי החוק היבש לא חייבים הסכמה של 100% לטובת התחלת ביצוע תמא 38, בפועל ישנם הגבלות רבות, אשר חלות על מקרים כאלו. על מנת לבאר את הנושא כדאי להתמקד בהיבטים ובנקודות החשובות ביותר להסכמת כל הדיירים לביצוע תמא 38.
>> כך תמצאו קבלן לפרויקט תמא 38
לאחר שהחלטתם לנצל את תקנות תמא 38, עליכם לבחור קבלן מבצע. פעולת מציאת הקבלן הנכון היא אמנם אף פעם לא פשוטה, אך נדמה כי בכל הקשור אל תמא 38 היא הופכת אפילו מסובכת יותר
>> תמא 38 - היום כבר קל יותר לביצוע
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר כלל ארצית שחוברה בשנת 2002, שנועדה לחזק מבנים ותיקים מפני רעידות אדמה הצפויות להתרחש בארץ. התוכנית של תמא 38 חלה על כל מבני המגורים שקיבלו היתרי בנייה לפני שנת 1980 ומטרתה של תמ"א 38 היא לתמרץ את בעלי דירות המגורים הישנות לחזק את הבניין ולשפרו, וכך להגן על חיי אדם ועל רכוש.
>> תמ"א 38 - כך תבצעו שדרוג משמעותי ללא הוצאות
תמ"א 38 מאפשרת למעשה שיפוץ מאסיבי של חלל הבית והשטחים המשותפים מבלי שהדבר יהיה כרוך בהוצאות נוספות. מטרתה הראשונית של תוכנית תמ"א 38 היא לחזק את יסודותיהם של מבנים ישנים באמצעות שיפוץ, כך שאלו יהיו אמידים יותר מפני רעידות אדמה. התכנית מיועדת למבנים ששנת הבניה שלהם קודמת לשנת 1980.
>> תמא 38 – השקט הנפשי שלכם שווה הרבה כסף
חשבתם פעם מה יקרה אם תהיה בישראל רעידת אדמה? חוקרים ומדענים כבר יודעים, כי הסיכויים להתרחשות רעידת אדמה חזקה בישראל שתגרום לנזק והרס רב רק הולכים וגדלים.
>> פינוי בינוי – רמת החיים עולה
כבר בשנת 1998 הנהיג משרד הבינוי והשיכון מדיניות של פינוי בינוי. מטרתה של תכנית בינוי פינוי היא לשפר את פני השכונות העירוניות, לצורך שיפור הנוף הסביבתי, וגם לצורך העלאת רמת החיים בשכונה ושיפור איכות האוכלוסייה המתגוררת בשכונה. על מנת לעודד קבלנים ויזמים לבצע פרויקטים במסגרת תכנית בינוי פינוי.
>> פינוי בינוי – ישן הופך להיות חדש
ארץ ישראל הולכת ומתפתחת. הבניה בתנופה ומאות שכונות חדשות ויפות צצו כפטריות אחרי הגשם. יחד עם זאת, אין לשכוח כי קיימים בישראל גם מבנים ישנים ופחות יפים, זאת בדיוק הסיבה שבשנת 1998 הכריז משרד השיכון על חוק פינוי בינוי.
>> בינוי פינוי – הפרמטרים השונים שחשוב לשים לב אליהם בפרויקט זה
אם הצטרפתם גם אתם לפרויקט התחדשות עירונית, פרויקט בינוי פינוי, ישנם כמה פרמטרים חשובים במיוחד, אליהם עליכם לשים לב. למה חשוב להתייחס בטרם מצטרפים לפרויקט בינוי פינוי ובטרם החתימה על ההסכם?
>> בינוי פינוי – כיצד ניתן להתמודד אל מול דייר סרבן?
על פי בדיקות שבוצעו, נמצא כי מעטים הם המבנים הלוקחים חלק במסגרתו של פרויקט בינוי פינוי, וזאת למרות שהוכרזו על ידי משרד השיכון כמתחמים הצפויים להשתתף במסגרתו של פרויקט זה. אחת הסיבות, כפי שטוענים היזמים, הקבלנים ואף הממשלה, לכך שבניינים רבים אינם משתתפים בפרויקט בינוי פינוי, הינה דיירי הבניינים עצמם.
>> בחירתו של הקבלן לפרויקט תמא 38 – כיצד לעשות זאת נכון?
אם אתם מעוניינים להצטרף גם כן לפרויקט תמא 38, ודאי נתקלתם ביזמים רבים ובקבלנים רבים, המעוניינים לבצע עבודה זו. כיצד תוכלו לדעת כי הקבלן שבחרתם הינו המתאים ביותר לעבודה מסוג זה ומה עליכם לבדוק בטרם בחירתו של הקבלן?
>> תמ"א 38 – כיצד לבחור את עורך הדין המתאים לצורך ביצועו של פרויקט זה?
במידה והחלטתם להצטרף גם אתם לתכנית תמ"א 38, תחילה עליכם לבחור את היזם המתאים, את מפקח הבניה ואת עורך הדין. בחירתם של אנשי המקצוע המתאימים, המנוסים והמקצועיים ביותר, חשובה במיוחד לצורך הצלחתו של הפרויקט באופן הנכון ביותר.
>> כל הכללים לביצוע מוצלח של תמ"א 38
תמ"א 38 תלויה הרבה בדינאמיקה בין הדיירים לבין הקבלן שמבצע את העבודה, וכך יתמקדו רוב העקרונות עליהם נעבור:
>> לבצע פינוי בינוי בצורה חלקה
פינוי בינוי משמעותו הריסת מבנים ישנים בשטחים עירוניים צפופים, שיכון הדיירים במבנים זמניים, בשעה שמוקמים מבנים חדשים. בתהליך של פינוי בינוי מקבלים גם לא מעט הטבות נוספות, בעיקר כאלו הקשורות לעולם המיסוי. בנוסף, לעיריות יש אינטרס ברור לקיים תהליך של פינוי בינוי
>> הרקע לקיומה של תכנית תמא 38
מבנים רבים בישראל, הוקמו בצורה חפוזה למדי, חלקם במסגרת דיור ציבורי, או פשוט עם עקרונות בניה ישנים יחסית.
>> איך פינוי בינוי מתקדם כיום?
מצד אחד פינוי בינוי משפר ללא הכר את הסביבה האורבאנית, אך הדרך אליו כוללת לא מעט הליכים שיש לבצע,
>> לבצע תמ"א 38 בצורה עצמאית
תחיל בכך שלכל קבוצת דיירים, יש את הזכות באופן עקרוני להתחיל לבצע תמ"א 38 על המבנה שבו הם גרים. ההבדל אגב, הוא בסך הכל בזהות הדיירים.
>> להתחיל לבצע תמא 38 בצורה מקצועית
היום, לאחר השלמת תמא 38 ישנן דירות משופצות, דירות חדשות, חניה שמתווספת, מעלית, ובמילים אחרות - זה הליך שהוא גם משתלם מאד לדיירים מבחינה כלכלית או ליזמים חיצוניים שלוקחים על עצמם את הפרויקט. אז מה חשוב לכם, כדיירים, לשים לב?
>> פינוי בינוי פרטי או ציבורי?
הפרויקט עצמו של פינוי בינוי מעניק פטורים רבים ממיסים ליזם ולדיירים כאחד, אולם לאחר שהפרויקט מושלם, הדיירים קונים ומוכרים דירות במבנים החדשים, מה שכמובן עוזר להגדלת קופת העירייה.
>> על פינוי בינוי והמסים הקשורים אליה
היתרון של פינוי בינוי הוא גם בעליית רמת החיים של הדיירים עצמם, ושיפור איכות החיים הכוללת בשכונה שבה בוצע הפרויקט, ואף בעיר כולה. על מנת לעודד יזמים לקחת חלק בפרויקט זה, קיימים מספר פטורים הקשורים לתחום המיסוי, שכדאי להכיר אותם.
>> כיצד להיכנס לעסקת פינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי לא חייב להגיע מטעמו של יזם פרטי שמחליט לשפץ את הנכס הנתון, או מטעם העירייה שמעוניינת לשקם בניין מתפורר. התהליך יכול להגיע מכם, הדיירים!
>> תמ"א 38 "על קצה המזלג"
לתהליך חיזוק בניינים במסגרת תמ"א 38 חשיבות כפולה פרויקט תמ"א 38 גם הופך את הבניין עמיד בפני רעידות אדמה וגם מקפיץ את ערך הנכס.
>> איך "לשווק" עסקת פינוי בינוי?
אחד הקשיים הגדולים ביותר בביצוע תכנית פינוי בינוי, הוא המרדף לקבלת הסכמתם של בעלי הנכס לביצוע התוכנית. במדינת ישראל, כדי לבצע תכנית פינוי בינוי יש צורך בהסכמתם של רוב בעלי הנכס.
>>בין פרויקט תמא 38 לפינוי בינוי
הביטויים תמא 38 ופינוי בינוי נשמעים לעתים קרובות בקרב יזמים וקבלנים שונים, ולא רק בקרבם. גם אנשים שהם לא "אנשי מקצוע" עושים שימוש תדיר יחסית בשני הביטויים ולאו דווקא בהקשרם הנכון. |
