הדרך למימוש תמא 38 רצופה כוונות טובות

תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית, שמטרתה חיזוק מבנים שהיתר הבניה שלהם ניתן לפני 1980, על מנת שיעמדו בפני רעידת אדמה אפשרית ולא יקרסו. על מנת לקדם את התוכנית ולהחיל אותה על בניינים רבים ככל האפשר, נכללו בה דרכים שונות למתן תמריצים לבעלי נכסים שאת הבנין שלהם יש לחזק, דוגמת מתן תוספות בניה, הוספת מעלית לבנין וכיו"ב, אולם גם היום עדיין לא הצליחה התוכנית לחדור לכל הבניינים הנדרשים לה, ולא תמיד פשוט לכל תושבי הבנין להחליט יחד על מימושה.

הקשיים במימוש תמא 38

אין עוררין על כך שתוכנית תמא 38 רצופה כוונות טובות, אולם העובדות בשטח מעידות אחרת, ועד שנת 2008 יצאו מעט מאוד פרוייקטים מסוגה, לנוכח הקשיים הבאים :
1. השלבים בעבודה הנדרשים לחיזוק בניינים על פי תמא 38 מוגדרים היטב, אולם לא תמיד החיזוק המוגדר בתוכנית הינו מספק, ולעיתים נדרשות התאמות נוספות ושיפוצים נוספים הנובעים מהעבודה על הבנין, ממיקום הבנין ומתשתיות האיזור – סעיפים אלה נופלים לעיתים בין הכסאות ותמריצי הבניה, המוענקים במסגרת תמ"א 38, אינם מספיקים לכיסוי כספי שלהם.
2. הליכי הרישוי לתוכנית הינם ארוכים, היות ונדרש תהליך ביקורת ממושך יחסית של הועדה המקומית לאישור תוכניות החיזוק והבניה
3. תמ"א 38 עוסקת בזכויות בניה ולא בזכויות על הקרקע עליו נמצא הבנין, לפיכך קיים קושי במתן בטחונות לבנק הכוללים את הנכס, כתנאי למימון הפרוייקט. פתרון ביניים שנמצא הוא יצירת יחידת רישום חדשה בבנין, שהיא מין תת חלוקה לבנין כולו, עליו נרשם הבטחון.

קושי מיוחד במימוש תמ"א 38 בישובי הפריפריה

תמא 38 בפריפריה היא בעיה כוללת, שאף הוזכרה בתוכנית עצמה. בעיה זו נובעת מכך שתושבי הפריפריה הם בדרך כלל בעלי אמצעים קטנים יותר, ולכן מתקשים בהשגת מימון לתוכנית, מה גם שהביקוש הנמוך לדיור וערכי הקרקע הנמוכים אינם עומדים בקנה אחד עם תמריצי התוכנית המוענקים להם. לפיכך, זוכה תוכנית תמא 38 לאחוזי מימוש נמוכים במיוחד באיזורים אלה, שדווקא נחשבים כמועדים יותר לרעידות אדמה והבניינים שבהם זקוקים מאוד לחיזוק.

הכירו נא את הסעיפים בתוכנית תמ"א 38 שנועדו להקל על מימושה

1. חוק שני שליש  – על מנת להחיל את תמ"א 38 על בנין, אין צורך בהסכמת כל תושבי הבנין, אלא רק בהסכמת שני שליש מהמשפחות הגרות בו (הצעה לתיקון החוק משנת 2010, מציעה על הורדת מספר זה ל-51%)
2. זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 הינן 2 קומות במרכז, ו-3 קומות בפריפריה, וכן הוספת זכויות בניה בקומה המפולשת (קומת העמודים).
3. פטור מהיטל השבחה על נכסים הזוכים לשדרוגים בתוקף תמ"א 38. שיעור הפטור באיזור המרכז הינו 90%, ובפריפריות – 100%.
4. פטור ממס שבח וממס מכירה, כמו גם פטור ממע"מ על שירותי הבניה המתקבלים.
5. הטבות והקלות נוספות המוענקות מהרשות העירונית אליה שייך הנכס המחוזק.