תמא 38 – מה זה בדיוק?

בשנים האחרונות הולך וגובר החשש להתרחשותה של רעידת אדמה חזקה בישראל. אנו עדים מדי תקופה להרס ולחורבן שנגרמים על ידי רעידות אדמה במקומות שונים בעולם. האם אנו ערוכים לקראת רעידות אדמה מסוג זה?

עם התגברותו של החשש להתרחשותה של רעידת אדמה בישראל, החליטה ממשלת ישראל ליצור תכנית אשר תאפשר חיזוק מבנים אשר אינם עומדים בתקנים הנדרשים (תקן 413) ונבנו לפני שנת 1980. התכנית שנולדה היא תמא 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מה זה אומר? דיירי בניין אשר נבנה בתאריך הקובע (לפני ינואר 1980) יכולים לחזק את הבניין שלהם ולשפצו ובתמורה לקבל זכויות בנייה גדולות יותר.
פרויקט תמא 38 יכול לצאת אל הדרך רק לאחר שבוצעה במבנה בדיקה הנדסית מקיפה המוכיחה כי המבנה אכן לא חזק דיו לעמוד ברעידת אדמה, כי הבניין עומד על עמודים ואכן הוא נבנה בתאריך הקובע. תנאי נוסף לביצוע תמא 38 הוא כי המבנה כולל יותר משתי קומות ששטחן הכולל הוא 400 מ"ר לפחות.
זכויות הבנייה הן למעשה התמריצים אשר אמורים לממן את תמא 38 – הרחבת יחידות דיור, הוספת יחידות דיור, הוספת קומות, הוספת אגף. תמא 38, על מנת לעודד דיירי בניינים וקבלנים, מכילה מגוון תמריצים אשר הופכים את התכנית לכדאית ביותר. לדוגמה: דיירי בניין אשר חוזק באמצעות תמא 38 ייהנו מבניין מחוזק, בעל מעלית, הבניין ישופץ מבפנים ומבחוץ ועוד. למעשה איכות חיי הדיירים תשתפר לעין שיעור וערך דירותיהם יעלה בעשרות אחוזים. גם עבור הקבלן המבצע את העבודה קיימים תמריצים, כמו קבלת פטורים מתשלומי מס, זכויות בנייה על דירות חדשות ועוד.
מי שיוזם את ביצוע פרויקט תמא 38 הוא לרוב קבלן או יזם או דיירי הבניין עצמם.

תמא 38 – הסכמת הדיירים

ביצוע פרויקט תמא 38 דורש בראש ובראשונה את הסכמתם של דיירי הבניין. בעת אישור תכנית תמא 38 בשנת 2005, נדרשה הסכמה של 100 אחוזים מהדיירים. כלומר, ללא הסכמתם של כל דיירי הבניין, לא יבוצעו בו פעולות חיזוק בפני רעידות אדמה. יוזמות רבות לביצוע תמא 38 במבנים נפלו בעקבות דרישה זו.
לאור המצב, הוחלט בשנת 2008 לחוקק את חוק המקרקעין התשס"ח, לפיו, על מנת להוציא אל הפועל פרויקט תמא 38 יש צורך בהסכמתם של שני שלישים מהדיירים ולא של מאה אחוזים כפי שנדרש בעבר.
למרות החקיקה החדשה, ברוב המקרים בהם מבוצע פרויקט תמא 38, קיימת הסכמה של כל הדיירים. דיירי מבנים רבים מבינים את הכדאיות של התכנית מבחינתם הן מההיבט הכלכלי והן מבחינת איכות החיים, כך שהנטייה היא לאשר ולחתום על ביצוע התכנית. מה גם, שרוב הקבלנים והיזמים נמנעים להתחיל פרויקט תמא 38 ללא הסכמת כלל הדיירים, על מנת להבטיח שהפרויקט יאושר על ידי המפקח לבתים משותפים.