אין הסכמה בבניין על תמא 38? כדאי שתקראו
הרבה אנשים, אשר מעוניינים לבצע פרויקטים של תמא 38, אינם מודעים לחשיבות הנושא של הסכמת כל הדיירים. למרות שעל פי החוק היבש לא חייבים הסכמה של 100% לטובת התחלת ביצוע תמא 38, בפועל ישנם הגבלות רבות, אשר חלות על מקרים כאלו. על מנת לבאר את הנושא כדאי להתמקד בהיבטים ובנקודות החשובות ביותר להסכמת כל הדיירים לביצוע תמא 38.
האלמנט הכלכלי
העניין החשוב ואולי החשוב מכולם הוא הכלכלי. על מנת לנצל את הזכויות הכתובות בחוק לטובת תמא 38 נדרשת הסכמה של כל הדיירים ללא יוצא מן הכלל. למרות שניתן לנצל חוקים מסוימים, עדיין יש הגבלה כאשר כל הדיירים אינם מסכימים. למשל, תמא 38 אינה מאפשרת בניית חדר נוסף על הגג, כאשר אין הסכמה של מאה אחוז מדיירי הבניין.
מדובר על הפסד כלכלי אדיר, ובעיקר על חוסר במימוש הפוטנציאל של תמא 38. מצד שני, גם הקבלנים והיזמים עצמם מעדיפים לבצע פרויקטים של תמא 38 רק בבניינים בהם יש הסכמה גורפת. האלמנט הכלכלי הוא החשוב ביותר אצלם, והם יעדיפו לנצל תמא 38 באופן המלא ביותר, ולא להתפשר על חוקים מגבילים. במילים אחרות, הסכמת כל הדיירים לביצוע תמא 38 היא ברוב המקרים תנאי סף בלעדיו יזמים וקבלנים אינם מתחילים את העבודה.
התכנון
עניין אחר הקשור אל הקבלנים ואל הנושא של הסכמת כל הדיירים לביצוע תמא 38 הוא התכנון. גם אם היזם בחר להתחיל פרויקט תמא 38 בהסכמת 66% מהדיירים בבניין, עליו לקבל אישור מהמפקח. אותו מפקח צריך ללכת למתנגדים ולברר איתם את הסיבות.
בסוף התהליך המכריע המפקח בין הצדדים, ולעיתים גם לא מאשר את הפרויקט. עבור היזם מדובר במצב לא מקובל בעליל של חוסר וודאות, ממנו הוא כמובן מבקש להימנע. גם כאן מדובר על מקרה בו יזמים וקבלנים נרתעים מביצוע תמא 38 בבניינים שאין בהם הסכמה. החוק קובע, כי הפנייה למפקח חייבת להיעשות רק לאחר הגשת הבקשה להיתר בנייה, מה שקורה לאחר שהקבלן כבר השקיע עשרות אלפי שקלים בעלויות משפטיות ובהכנת תכניות. אין ספק, כי מדובר במצב לא נוח לכל הצדדים, ולכן כדאי להימנע ממצב של תמא 38 בפרויקטים עליהם אין קונצנזוס בקרב הדיירים.
הביצוע
העניין האחרון אליו יש להתייחס הוא ההיבט הביצועי. גם אם הקבלן החליט להתחיל את העבודות, במידה ואין הסכמה גורפת הוא חשוף לתלונות מאת המתנגדים לוועדות, לעיריות ואפילו למשטרה. אף אחד לא מעוניין לקחת חלק בהליך מסורבל שכזה, ולכן הקבלנים נמנעים מכך מלכתחילה.
|
