תמ"א 38 – מחזקים לכם את הבית

ישראל נמצאת באזור שמועד לרעידות אדמה. כל התחזיות קובעות שבזמן כלשהו בעתיד תהיה בישראל רעידת אדמה שעלולה להיות חזקה. הדבר לא תלוש מהמציאות למרות מה שנדמה לנו במהלך חיי היומיום, ולאורך ההיסטוריה האזור חווה רעידות אדמה קשות. לכן ממשלת ישראל יזמה בשנת 2005 תכנית ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תכנית שידועה בשם תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית 38.

חיזוק מבנים שלא עומדים בתקן

תמא 38 היא תכנית שכל ייעודה חיזוק ושיפוץ מבנים, בעיקר בתי דירות, כך שיעמדו בתקינה הקיימת לרעידות אדמה. מדובר למעשה על מאות אלפי דירות שנבנו ללא התקן הרשמי שיצא במדינה לפני שנים רבות. התקן יצא בשנת 1975 ונכנס לתוקפו משנת 1980, כך שכל בניין שנבנה לפני תקופה זו, או שקיבל אישורי בנייה לפני ה-01/01/1980 אינו עומד בתקן של רעידות אדמה ונכלל תחת הקריטריונים של תמ"א 38 לחיזוק הבניין. החשש הוא שמבנים אלו לא יעמדו בתזוזות ובעוצמות של רעידות אדמה ויקרסו על כל יושביהם.
פרטי תמא 38 יפורטו בהמשך, אך בשלב ראשון, על מנת לברר האם בניין מסוים עומד בדרישות, יש לבדוק מתי נבנה ומתי קיבל אישורי בנייה.

תמריצים ליישום התכנית - המנוע מאחורי החיזוק

המהות של תמ"א 38 נמצאת במודל הכלכלי, שעל בסיסו היא אמורה להיות מיושמת. מן הסתם המדינה לא יכולה לקחת על עצמה את העלויות העצומות של חיזוק המבנים לבדה, ומצד שני לא ניתן לצפות כי הדיירים יממנו את העניין לבדם גם כן. על כן נבנה מודל של תמריצים לעידוד יישום תמא 38 ברחבי הארץ.
התכנית אומרת שכל קבלן או יזם שיבצע פרויקט חיזוק מבנה, יהיה זכאי לממש זכויות בנייה חדשות שינתנו על אותו בניין, למשל הוספת כמה דירות לבניין. כך מתאפשר באופן עקרוני לקבלנים וליזמים לממן את עלות החיזוק, ולהרוויח רווח נקי על ידי מכירת הדירות החדשות.

לחלופין, דיירי הבניין יכולים להרוויח אם הם יוזמים לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. הדיירים מקבלים מעלית, מבנה עמיד בפני רעידות אדמה, ולרוב תוספת חדר, מרפסת וכדומה לכל דירה. כך ערך הדירה עולה וגם רמת החיים בה.

פינוי בינוי – תכנית חידוש מבנים חלופית

לעומת תמא 38 קיימת תכנית פינוי בינוי להתחדשות עירונית. מודל זה מאפשר ליזם או קבלן לפנות ולהרוס בניין מגורים ישן, על מנת לבנות במקום מתחם מגורים גדול וחדיש יותר. פינוי בינוי מהווה לעיתים מודל מנוגד או חלופי לפרויקטים של חיזוק מבנים בלבד. במסגרת פרויקט פינוי בינוי הדיירים מפונים, היזם מממן להם שכר דירה חלופי, והם מקבלים דירות חדשות בבניין החדש.
שתי השיטות יעילות וכדאיות תחת תנאים מסוימים, הבירוקרטיה שונה וכך גם העלויות והרווחים.