תמ"א 38 – שלבים בדרך למבנה מחוזק

תמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים - מציעה פיתרון יצירתי לבנייני מגורים ישנים שלא נבנו לפי תקנים של רעידות אדמה. הפיתרון יצירתי בכך שהמדינה לא ממנת את עלויות החיזוק, אלא מעבירה את האחריות לבעלי הדירות בצורה של תמריצים עם זכויות בנייה חדשות למימון הפרויקט. תמא 38 מאפשרת לדיירים בבניין לקבל מבנה מחוזק ושעומד בתקנים, וגם להרוויח מכך כסף ו/או דירה גדולה יותר.

האם הבניין בכלל נכלל בתמ"א?

השלב הראשון של יישום פרויקט חיזוק מבנה הוא לבדוק, האם הבניין בכלל נכלל במסגרת תמ"א 38 והאם יש צורך לבצע בו חיזוק. התמ"א חלה רק על בנייני מגורים בעלי יותר משתי קומות ובעלי שטח כולל של מעל 400 מ"ר, שנבנו או קיבלו היתרי בנייה לפני ינואר 1980. לאחר הבירור הראשוני הפשוט של מועד בניית הבניין שלכם, יש לעבור בדיקת מהנדס שיקבע שהבניין אכן זקוק לשיפוץ, ויכול לקבל את ההטבות של תמא 38 ליישום הפרויקט.

זכויות בנייה אפשרויות במסגרת תמ"א 38

אם הבניין שלכם נכלל בדרישות של התכנית אז בעלי הדירות זכאים לזכויות בנייה חדשות, בעזרת תוספות בנייה אלו הפרויקט אמור להיות ממומן, באופן עקרוני בצורת תוספת דירות ומכירתן ברווח. האפשרויות של תוספות הבנייה שקיימות לדיירים ויזמים הן:
• תוספת דירות לבנין – בצורת קומה או שתיים על הגג, סגירת קומת עמודים, הוספת אגף לבניין (אפשר לשלב בין החלופות).
• הגדלת הדירות הקיימות בעד 25 מ"ר לדירה.
• קבלת אישור לתוספת מעלית, בעיקר לבניינים שלולא תמא 38 לא היו זכאים לאישור כזה.

בנוסף, התכנית מזכה את הדיירים בהטבות מס אטרקטיביות והנחות על אגרות ואישורים מעבר לזכויות הבנייה עצמן.

מאיפה יהיה כסף לפרויקט?

עד עכשיו הכל טוב ויפה, ונשמע מושך מאוד עבור הדיירים, אך בכל מקרה ביצוע של פרויקט תמ"א 38 כרוך בעלויות גבוהות מאוד, שלרוב אין לדיירים מהיכן לממנן או שהם לא ירצו לעמוד בסיכון של גיוס הכספים למרות הרווחים האפשריים. לכן, נוצר מצב שבו הדיירים מעבירים את זכויות הבנייה ליזמים או קבלנים, והם מממנים את העבודות בהתאם להסכמים מוקדמים עם הדיירים. כך הדיירים מקבלים בניין מחוזק ובעל שווי גבוה יותר, והקבלן מרוויח את הדירות החדשות שהקים.

הליך קצר וזול לעומת פינוי בינוי

פרויקט תמא 38 הוא קצר משמעותית וזול יותר מאשר פרויקט פינוי בינוי, שמציע אף הוא מודל של חידוש מתחמי מגורים. פרויקט פינוי בינוי כולל את פינוי הדיירים, הרס ובניית בניין חדש וגדול יותר ושיכון מחדש של הדיירים. תכנית פינוי בינוי היא הרבה יותר קשה ליישום בגלל אישורים רבים ובירוקרטיה סבוכה וכמובן שהעלויות גבוהות בהרבה.