תמ"א 38 ושיטת פינוי בינוי

כיום עולה רבות השאלה לגבי הכדאיות של שתי השיטות השונות האלו של חידוש ושדרוג מתחמי מגורים עירוניים - שיטת פינוי בינוי שמציעה לדיירים לקבל דירה חדשה לחלוטין או תמא 38, שבה יקבלו בניין משודרג ומחוזק עם תוספת אפשרית לדירותיהם, בחינם.

 רלבנטי לכל הבניינים הישנים מלפני 1980

שתי השיטות רלבנטיות לבניינים ומתחמי מגורים שנבנו לפני שנת 1980. תמ"א 38 נועדה בבסיסה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה במבנים שנבנו ללא התקן המתאים (לפני 1980). שיטת פינוי ובינוי היא כמובן רלבנטית לבניינים ישנים ומוזנחים, לאו דווקא לפי שנת בנייה ספציפית.

תמ"א 38 בכלליות

תמא 38 נועדה בראש ובראשונה לחזק את המבנים הרלבנטיים, כך שיעמדו בפני רעידות אדמה צפויות בישראל, ובנוסף התכנית מציעה אפשרויות לשדרוג הבניין וחידושו בצורת תמריצים מעניינים. תמא 38 בנויה כך, שהמדינה לא משלמת את העלות של הפרויקטים וגם האזרח הקטן לא סופג אותה בשום צורה. התמריצים העיקריים של תמא 38 הם זכויות בנייה חדשות ליחידות דיור נוספות בבניין המחוזק, אישורים לתוספות כמו מעלית ומקומות חנייה, הטבות מס משמעותיות, וכל זאת בחינם לדיירים, כי הקבלן המבצע מממן את התהליך בתמורה לזכויות הבנייה החדשות.

פינוי בינוי בכלליות

שיטה זו היא על פניו אטרקטיבית וכדאית מאוד לכל המעורבים בדבר - עירייה או יזם יוזמים פינוי של בניין מגורים ישן, הבניין נהרס ובמקום מוקם פרויקט נדל"ן חדש. הדיירים המפונים מקבלים דירות חדשות במתחם והיזם מוכר את הדירות הנותרות וכך כולם מרוויחים. אך בפועל השיטה אינה צוברת תאוצה ומספר פרויקטים בודדים נכנסו לשלבי ביצוע ורק מעטים אחרים נמצאים בהליכי אישור. התהליך ארוך ומתיש בירוקרטית, יש להשיג אישור מכל הדיירים וכמובן שהעלויות של פינוי בינוי גבוהות מאוד. במקרים רבים העיריות הן צד בעניין וזה גורם לסחבת להיות קשה אף יותר.

הבדלים עיקריים

מעבר לשוני במודל הכלכלי של תמ"א 38 ושל שיטת פינוי ובינוי ההבדל העיקרי הנוסף הוא שפינוי ובינוי היא שיטה שהרבה יותר מתאימה למתחמי מגורים גדולים מאוד של כמה בניינים, ואף שכונות שלמות, ואילו תמא 38 מאפשרת לבצע שיפוץ גם בבניינים באזורים צפופים ועל בניינים בודדים בעיר.

ביצוע של תמ"א 38

אם כך, במקרים רבים ועבור בניינים בודדים האפשרות של תמא 38 עדיפה על פני פינוי בינוי מכמה בחינות. על מנת לבצע את התכנית יש לקבל אישורים הנדסיים ורשמיים שהבניין עומד בדרישות, לבצע תכנון אדריכלי, חוות דעת משפטית לתהליך, התקשרות עם קבלן מבצע וסגירת כל התנאים והנושאים הכספיים בחוזה ברור וביצוע של עבודות החיזוק והשדרוגים הנוספים שסוכם עליהם. בסיום מתקבל בניין עמיד, יפה, משופץ ובעל ערך גבוה יותר.