לא הכל ורוד בעולם תמ"א 38 – ניתוח הביקורות המופנות כלפי הפרוייקט

תמא 38 הינה תוכנית שנועדה לעודד דיירים לפעול עצמאית לחיזוק ביתם נגד רעידות אדמה באמצעות מתן תמריצים שווי כסף והטבות שונות, שישמשו למימון הפרוייקט והחזריו. על פניו, תמא 38 הינה תוכנית יעילה שמטרתה חיובית, אולם הנסיון בשטח האיר לא מעט אי בהירויות בתוכנית, מקומות לפרשנות עצמית ובעיות בעת ישומה, שגרמו להופעת ביקורת כלפי הוגי התוכנית ומתכנניה.

תמ"א 38 והפריפריה

מרבית הביקורת המופנית נגד תוכנית תמ"א 38 נוגעת לישובי הפריפריה, שעל פי מומחים בתחום נכללים בהם לא רק ישובים מרוחקים מאוד, אלא אף ישובים באיזור המרכז דוגמת פתח תקוה או נתניה, בהן עלויות הקרקע של בניינים ישנים  הינה נמוכה מאוד, מה שמוריד את כדאיות ביצוע הפרויקט, לנוכח התמריצים המוגבלים, מהם יוכלו ליהנות הקבלן ודיירי הבנין.
יש להוסיף לנושא זה גם את העובדה, כי הפריפריות במדינת ישראל הינן בעלות סיכוי גבוה יותר להיפגע מרעידת אדמה חזקה, ולקבל בעיה של ממש ביכולת הביצוע של תמא 38 באיזורים אלה, למול הצורך הרב בחיזוק המבנים המצויים בהם.

ביקורת כלפי דרישות להסכמת השכנים להשתתפות בתוכנית

הסכמת כל דיירי הבנין להשתתפות בתוכנית תמ"א 38 קובעת רמות שונות של מספר הדיירים המסכימים לביצועה, על פי תכולת השינוי הנדרש. היות ובדרך כלל קשה להגיע לסטטוס קוו הכולל את השכנים כולם, נקבעה הקלה לפיה מספיקה הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות, ולאחרונה הוצא תיקון נוסף שיאפשר ביצוע תמ"א 38 גם על פי רוב של 51% מבעלי הדירות בלבד.
למרות כל אלה, ישנם יזמים וקבלנים המסרבים לבצע את הפרוייקט במידה ואין הסכמה של כל הדיירים, לנוכח הקשיים הצפויים בקבלת אישורים מהמפקח על המקרקעין הנדרש במצבים אלה, וכן בהתמודדות עם המתנגדים והבעיות, שהם עלולים להערים על מבצעי הפרויקט, שטרם נמצא עבורם פתרון.

בעיות הנובעות משיפוץ חזות הבנין במסגרת תמ"א 38

ביקורת נוספת המופנית נגד תמא 38 קשורה בעצם הגדלת שטחי הדירות בבנין, הגורם להקטנת המרחק בינו לבין בתים אחרים הסמוכים אליו, מה שמוריד את ערך הדירות בבניינים השכנים. כמו כן, שיפוץ חזות הבנין במסגרת פרוייקט תמא 38 גורם גם הוא לירידת ערך הדירות בבניינים השכנים ביחס אליו, בניינים שאינם זכאים או אינם יכולים להשתתף בתוכנית מסיבות שונות.

כיצד מתמודדים גופי הבניה הממשלתיים עם ביקורות כלפי תמא 38 ?

מעת לעת מוציאה המועצה הארצית לתכנון ובניה המלצות לממשלת ישראל אודות שינויים הנדרשים בהגדרת תמ"א 38 על מנת להקל על ביצועה. דוגמאות לתיקונים הם למשל הורדת מינימום הדיירים הנדרש לאישור הפרויקט ל-66% ומאוחר יותר אף ל-51%, הגדלת התמריצים לבניינים בישובי הפריפריה, ומתן פטורים ממיסים שונים ליזמים ולדיירים. הקלות אלה אכן תרמו להגדלת המשתתפים בפרוייקט תמא 38 , אולם עדיין ארוכה הדרך עד להשגת מספר משמעותי של בניינים ממוגני רעידות אדמה במדינת ישראל.