חיזוק מבנים – תמ"א 38 מול פינוי בינוי

תמ"א 38 ופינוי בינוי הן שתי תכניות שיזמה ממשלת ישראל ומהותן חיזוק ושיפוץ מבנים. מהי כל תכנית ומה ההבדלים ביניהן? במאמר שלפניכם.

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר במבנים שנבנו אחרי 1.1.1980, אשר נקבע כי אינם נבנו לפי תקן 413, המחויב בבנייה מתאריך זה. מימון חיזוק המבנים נעשה על ידי מתן הטבות כמו זכויות בנייה להוספת קומות, הרחבת יחידות דיור ועוד, וכן הטבות שונות ופטורים ממסים.

פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי מטרתו למעשה התחדשות עירונית. מדובר בקרקעות בעלות פוטנציאל בנייה גבוה אשר בנויים עליהן בניינים נמוכים וישנים מאוד. לפי תכנית פינוי בינוי, יש לדאוג לדיירים לפתרון זמני, עד להריסת המבנה והקמת מבנה חדש במקומו. התמריצים לביצוע התכנית הן זכויות בנייה להוספת קומות לגובה, יחידות דירות והטבות מס למיניהן. תכנית פינוי בינוי מתייחסת לבניינים בהם יש לפחות 24 יחידות דיור.

ההבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי

 תכנית פינוי בינוי מתייחסת בדרך כלל לאזורים חלשים ומוזנחים, אשר יש להם פוטנציאל בנייה גבוה. לרוב לא מדובר בשכונות מרכזיות. תמ"א 38 ניתנת לביצוע בכל בניין אשר נבנה לפני 1980 ונמצא כי הוא צריך חיזוק בפני רעידות אדמה, ללא קשר למיקומו.
 תמ"א 38 היא למעשה תכנית לחיזוק המבנה ושיפוצו. לעומת זאת, תכנית פינוי בינוי מצריכה פינוי הדיירים מבתיהם ודאגה לפתרון דיור חלופי, הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש ורב קומות במקומו. בשתי התכניות הדיירים מקבלים בסופו של דבר בתים משופצים ומחוזקים, אך בפינוי בינוי הדרך היא ארוכה ומסובכת יותר.
 מבחינת ההוצאות הכלכליות מול הרווחים – בפינוי בינוי יש רווח יותר גדול עבור הקבלן, שכן מספר הדירות למכירה הוא גדול. יחד עם זאת, הוצאות הבנייה הן יקרות מאוד. בתמ"א 38 הוצאות הבנייה פחות יקרות, שכן מדובר בחיזוק ושיפוץ ולא בבנייה מחדש. הרווח הוא למעשה בבניית קומה נוספת או מספר קטן של יחידות דיור ומכירתן.
 על מנת לעודד דיירי בתים, קבלנים ויזמים לממש את שתי התכנית – תמא 38 ופינוי בינוי, החליטה הממשלה במועדים שונים על מתן תמריצים והטבות מס, כמו פטור מהיטל השבחה, הקלות בתשלומי מע"מ ועוד. פעמים רבות הקלות אלה הופכות את ביצוע התכנית לכדאי מבחינה כלכלית.
 בשתי התכניות זוכים הדיירים לבניינים חדשים או משופצים, עם מעלית, לובי מפואר, דירות גדולות יותר המכילות ממ"ד, חצר והרחבת מקומות החניה. ערך הדירות עולה מאוד לאחר ביצוע התכניות.
 ביצוע תכנית פינוי בינוי הוא ארוך ומסורבל יותר, קבלת האישורים ארוכה יותר, יש צורך לפנות את הדיירים, לבנות מבנה גדול מהיסוד ועוד. פרויקטים מסוג זה מתבצעים לרוב רק על ידי חברות קבלנות גדולות מאוד. לעומת זאת, אישור לביצוע תמ"א 38 ניתן לקבל תוך שנה וחיזוק המבנה אינו מצריך פינוי הדיירים.