תמ"א 38 - לומדים לקח מניו זילנד?

כנראה ששמעתם לאחרונה על רעידת האדמה שפקדה את ניו זילנד, לצערנו הרב מדובר באסון לאומי עבור ניו זילנד, אבל מדובר גם בשיעור חשוב מאד עבור מדינת ישראל - החשיבות של תמא 38. תמ"א 38 היא התוכנית לחיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה, והיא התקבלה כחוק ע"י הכנסת בשנת 2005. עם זאת, אחת הבעיות העיקריות שהחוק מציב היא בתחום הסכמת הדיירים, שנראה שגם היום מסתכלים על מה שקורה בעולם ועדיין לא מבינים את החשיבות של תמא 38.

על פי החוק, בתחילה היה נדרש בהסכמה של 100% מהדיירים לצורך ביצוע תמ"א 38 במבנה כלשהו, הסיבה לכך הייתה, כי תמא 38 היא בסופו של יום, קשורה לתחום הרכוש של המבנה המשותף, וחוק המקרקעין קובע כי שינוי במבנה המשותף שעלול לפגוע באחד מבעלי הדירות, דורש הסכמה של 100% מהדיירים במבנה.

חשיבות ההסכמה בפרויקט תמא 38

כמובן שכמעט אף פעם לא ניתן לקבל הסכמה של 100% מדיירי הבניין לביצוע של תמא 38. מדוע זה כך? כי במקרים מסוימים, אכן ביצוע תמא 38 פוגע בנכס של אחד הדיירים, כמו לדוגמא פגיעה בגינה המשותפת אשר אחד הדיירים לקח חלק ממנה לעצמו, וכעת היא תהפוך לממ"ד או לחניון במסגרת התוכנית.
סיבת התנגדות אחרת של דיירים אל פרויקט תמ"א 38, היא חשש שמנסים לרמות אותם, ולכן לדוגמא, אדם שגר בקומה הראשונה, חושב כי שכנו בקומה האחרונה ירוויח יותר מהתקנת מעלית במסגרת תמ"א 38 - מבלי להבין כמובן כי במצב של רעידת אדמה מדובר בהצלת חיים. קיימים גם דיירים אשר מתנגדים לביצוע של תמא 38, משום שהדבר פשוט כרוך באי נעימות, ויש כאלה שפשוט לא לומדים מהמקרים שקורים סביבם - המקרה של רעידת האדמה שהתרחשה בניו זילנד רק ממחיש לנו עד כמה הצורך במימוש של תמ"א 38 הוא חשוב וקריטי עבור כל תושב ואזרח במדינת ישראל, משום שלצערנו רעידות אדמה כמעט ואינן ניתנות לתחזית, ומדינת ישראל להזכירכם, יושבת על הבקע של השבר הסורי אפריקאי.

אז מה אפשר לעשות?

כמו במקרים רבים, גם כאן המחוקק בכל זאת התערב עוד לטובתו של האזרח, ובשנת 2008 התקבל תיקון לחוק המקרקעין, שקבע כי במקרה של החלת תמא 28 נדרש רוב של שני שליש בלבד מהדיירים, ולא 100%, אולם המחוקק גם קבע סייגים למקרה זה כמו הגבלה בשטח שאפשר להוסיף במסגרת תמ"א 38, וכן חייב את היזם להוציא מראש אישור לעבודה ברכוש המשותף - דבר שגוזל מהיזם זמן רב וכסף, מבלי שהוא בכלל בטוח שהפרויקט יצא לפועל.
אז מה בכל זאת אפשר לעשות? ראשית, אצל כל עירייה קיימים חוקי עזר שונים שמגבילים או מוסיפים את השטח שמותר להוסיף במסגרת תמא 38, ורצוי לבדוק אותם. שנית מומלץ לנסות להציג לדיירים בדיוק את מה שמתרחש כיום בניו זילנד ובעצם בעולם כולו, ולהסביר להם כי המטרה של התוכנית היא לא להזיק להם אל ההפך - לשפר ולהגן על החיים של כל אחד מדיירי הבניין.